.
بسم الله الرحمن الرحيم
والصلاة والسلام على أشرف المرسلين
السلام عليكم ورحمة الله وبركاتة
البحث الأول/ ( صيانة المباني )
لا شك ان موضوع الصيانه من الموضوعات التي يجب ان ياخذ مكانته وخاصه في مجال الانشاءات لان اهمال الكثير من اعمال الصيانه قد يكون له تأثير تدميرى للهيكل الخرسانى للمبنى ولكن هذا التدمير لن يصل بالمبنى الى مرحلة الإنهيار المفاجئ على السكان فالمبنى يعطى إشارات قبل إنهياره
وفقدت المبانى هذه الرؤية لفترة طويلة فأصبح من النادر ان تتم عمليات الصيانة فى المنشأت ولكنها تتم بصورة دورية لوسائل الإنتاج من ماكينات وتوصيلات كهربية وما الى ذلك واقتصر اسلوب صيانة المبانى علي الإصلاح عند الحاجة ولكن المنشأ الأساسي يتم إصلاحه عند ظهور المشكلة التى قد تؤدى الى توقف العمل فى أجزاء من المنشأ كليا او جزئيا ليتم عمل الإصلاح وكثيرا يتم ذلك للعيوب الظاهرة ولا يتم ذلك الإصلاح للأجزاء التى ادت الى ظهور هذا العيب او عمل علاج فعلى للسبب المؤدى الى ظهور العيوب اساسا .
ولما اصبحت الصيانة علم واستراتيجية وعمل يؤدى الى زيادة العمر الإفتراضى للمبنى او المحافظة على كفاءة تشغيل المبنى او حمايته وامان لمستخدمى المبنى مما ادى الى وضع سياسات لأداء الصيانة تتناسب واسلوب التشغيل تبدء من مراحل المشروع الاولي مرحله الفكره والتصميم مرورا بجميع مراحل المشروع .
مفاهيم وتوضيحات :
وكان إختلاط الأمر بين العاملين والمسئولين عن توصيف العمل بين الصيانة والإصلاح والترميم والتنكيس وإعادة التأهيل مما أدى الى سوء فهم واضح بين العاملين فى مجال الصيانة فصيانة الباب مثلا تعنى الكشف عن مفصلات وكوالين وترابيس الباب والتأكد من سلامة تشغيلها وجودة أداءها لوظائفها المختلفة وقد تحتاج الى عمليات من التشحيم والتزييت لهذه الأجزاء حتى لا يحدث تأكل لها اما إصلاح الباب قد يعنى بشكل عام تغيير أجزاء من جراء الإستخدام غير المناسب او لإنتهاء العمر الإفتراضى لهذه الأجزاء امام ترميم الباب فإنه يعنى بشكل اخر إعادة الباب لحالة التشغيل الأولى بإعادة تثبيت تعشيقات الخشب او قوائم الباب او إعادة دهانات الباب اى ان الترميم إعادة للتشغيل دون تغيير للأجزاء والإصلاح إعادة تشغيل الباب فى ظروف اخرى تختلف عن الظروف الأساسية التى وضعتها مواصفات الباب الأصلى فالباب المستخدم داخليا له موصافات خاصة به وفى حالة استخدام نفس الباب ليكون باب خارجى مثلا فإنه يجب تغيير بعض الأشياء لتناسب مع العمل الجديد بتغيير الكالون مثلا او عمل حماية بالحديد للأماكن الزجاجية الموجودة بالباب او تغيير الزجاج ليصبح حشوات من الخشب وما شابه ذلك مع تعديلات على الباب ليتناسب مع ظروف الإستخدام الجديد .
ان تطبيق ذلك على المبنى بالكامل فإننا نجد انفسنا حينما نتكلم عن الصيانة فإننا نخلط بين الصيانة والإصلاح والترميم وإعادة التأهيل من هنا وجب وضع استراتيجية لأعمال الصيانى تتمشى مع عملية الصيانة والترميم والإصلاح ووضع وتحديد الأماكن او الوحدات المطلوب صيانتها وعدد مرات الصيانة الممكنة او المطلوبة وتحديد مدى الإحتياج الى الترميم وجدواه لكل عنصر حتى يتم الإصلاح او التغيير طبقا لقواعد تتحكم فيها طبيعة عمل كل جزء من المبنى وظروف التشغيل التى تتم بالمبنى ونوعية الإستخدام من كونها إستخدام خاص او استخدام عام كما يجب وضع خطة شاملة لعمليات الصيانة تتناسب مع توقيتات التشغيل وبما لا يتعارض مع ظروف عمل المبنى نفسه وهذه الخطة تختلف من مبنى او نوعية مبنى الى مبنى او نوعية مبنى اخر فالمستشفى ليست كالفندق او العمارة السكنية وليست كل المستشفيات متماثلة .
طبيعة الصيانة :
تقوم الصيانة على ثلاث أساسيات منفصلة هي :
· طبيعة خدمية .
· طبيعة تصحيحية أو علاجية .
· طبيعة تجديد أو استبدال.
الطبيعة الخدمية :
تقوم الطبيعة الخدمية للصيانة على تنفيذ أعمال الصيانة ذات الطبيعة الدورية سواء سنوية أو شهرية أو أسبوعية أو أقل من ذلك والتي تحافظ على مظهر المبنى ليبقى في حالة مناسبة ، وتتم الطبيعة الخدمية للصيانة تبعا لطبيعة أعمال الصيانة المطلوبة للمبنى ، ومثال ذلك أعمال الدهانات التي تتم بالمبنى كل 4 سنوات تقريبا.
الطبيعة التصحيحية:
تشمل الطبيعة التصحيحية أعمال الصيانة التي تتم لتفادى حدوث قصور في التصميم بهدف توفير تكاليف مستقبلية كبيرة مثل أعادة أعمال العزل للأسطح على سبيل المثال.
زيادة العمر الافتراضي للمبنى :
يصعب عمليا تحديد العمر الافتراضي للمباني نظرا لاختلاف مستويات الصيانة بها، وطبيعة وكميات المواد المستخدمة فيها إلا انه يجب التفرقة بين نوعين مختلفين من أعمار المباني :
1- العمر الانشائى :
يقصد بالعمر الانشائى للمبنى الفترة الزمنية التي تبدأ منذ أنشاء المبنى حتى يصبح غير قادر على البقاء مؤديا لوظيفته نتيجة لحدوث فشل بأحد عناصره الإنشائية.
2- العمر الاقتصادي :
يمكن تعريف العمر الاقتصادي بأنه الفترة الزمنية الفعالة من حياة المبنى التي يحقق فيها وظيفته ويدر العائد المطلوب منه حتى تظهر الحاجة الاستبدال لزيادة دخل المبنى.
ويلاحظ أن العمر الانشائى يكون أطول من العمر الاقتصادي للمبنى إلا أنه عادة ما يتم إزالة المبنى بعد انتهاء عمره الاقتصادي لإقامة مبنى جديد يتمشى مع المتطلبات الجديدة للمبنى ، وطرق ومواد التشطيب الحديثة ، ويجب لزيادة العمر الانشائى للمبنى أتباع برنامج للصيانة المخططة يساعد المبنى على أداء وظيفية بكفاءة ، وبالتالي زيادة عمره الاقتصادي وبقاؤه يدر العائد الاقتصادي المطلوب منه.
الحفاظ على القيمة الاستثمارية للمبنى :
لا شك أن رأس المال المستثمر في المباني تكون له قيمته الاستثمارية العالية ، كما أن تكاليف تشغيل المبنى ليظل مؤديا لوظائفه تكون عالية أيضا ، وبالتالي عند صيانة المبنى يراعى تخفيض التكاليف الإجمالية لأعمال الصيانة على مدار عمره الافتراضي وبالتالي الحفاظ على القيمة الاستثمارية للمبنى وزيادة إنتاجية المبنى والعاملين به وتحقيق أحد الأهداف الرئيسية لأعمال الصيانة.
تحسين البيئة الداخلية للمبنى :
تعنى الصيانة بتحسين البيئة الداخلية للمبنى وإعطاءه شكلا حضاريا ، وذلك بأتباع برنامجا مخططا للصيانة الوقائية بحيث تتم أعمال الصيانة بصفة دورية ، ووفقا لتخطيط وأعداد مسبق ، وبالتالي المحافظة على المبنى ومنع ظهور العيوب ليبقى مؤديا لوظيفته في أفضل صورة دون الحاجة إلى تنفيذ إصلاحات كبيرة به قد لا تتوافر ميزانياتها.
اهداف الصيانة :
أهداف أعمال صيانة المباني
تخفيض التكاليف الإجمالية للمبنى
الحفاظ على القيمة الاستثمارية للمبنى
زيادة العمر الافتراضي للمبنى
تحسين البيئة الداخلية للمبنى
الاستغناء عن الاصطلاحات الكبيرة
زيادة إنتاجية المبنى والعاملين به
تكنولوجيا صيانة المباني :
تختص تكنولوجيا صيانة المباني في المفهوم العام لها بدراسة أسلوب أداء المنشأ لوظيفته ، ويمكن توضيح ذلك من المفاهيم التالية :
1- أن لتكنولوجيا هي التطبيق الأساليب العلمية والابتكارات الحديثة للاستفادة من الموارد البشرية والطبيعية المتاحة استفادة سليمة لخدمة المجتمع والإنسانية بصفة عامة.
2- أن الصيانة تشمل كل الأعمال الخاصة بالمحافظة على مبنى واسترداده لأداء وظيفية على الوجه الأكمل بكفاءة مناسبة ولأطوال فترة ممكنة ، وذلك باشتراك الوسائل الفنية والإدارية ، وبالإضافة لأعمال التخطيط والمتابعة والمراقبة لتلك الأعمال.
3- المباني هي منشآت مشيدة تشمل مجموعة من العناصر التي تحقق أغراضها مشتركة أو مختلفة ، والمبنى هو ناتج مجسم عن تصميم والإنشاء.
ويعبر تعبير تيروتكنولوجيا عن دورة حياة المبنى ، وهو يجمع بين مفاهيم الإدارة والهندسة والاقتصاد ومفاهيم تطبيقية أخرى في مجال دورات الصيانة للمبنى واقتصادياتها.
أنواع الصيانة :
تتعدد أنواع الصيانة وتختلف تبعا للقرارات الإدارية الخاصة بنوع الصيانة المطلوبة ، ويمكن أتباع أكثر من أسلوب للصيانة خلال العمر الافتراضي للمبنى ، إلا أن فاعلية القرار المتخذ بشأن نوع الصيانة ومدى الاستفادة منه تتوقف على حجم أعمال الصيانة المطلوبة بالمبنى وأسلوب تنفيذها ، وبالتالي عند اتخاذ القرار بنوع الصيانة المناسبة للمبنى يجب دارسة تأثير ذلك القرار على كفاءة المبنى الوظيفية ، ومدى توفر نوعية وعدد أفراد الصيانة اللازمين لتنفيذ أعمال الصيانة والتكلفة المتوقعة لتلك الأعمال.
صيانة تنبؤية
صيانة مشروطة
صيانة تصحيحية
صيانة طوارئ
صيانة تصحيحية
صيانة وقائية
صيانة مخططة
صيانة غير مخططة
أنواع الصيانة
الصيانة المخططة :-
تقوم الصيانة المخططة على تخطيط وبرمجة أعمال الصيانة بالمبنى وتحديد أوقات محددة مسبقا لتنفيذ تلك الأعمال ، وذلك بالاعتماد على الخبرة العملية والبيانات الإحصائية الخاصة بالعناصر المختلفة للمبنى ، وقد تناول الكتاب والباحثين أكثر من تعريف للصيانة المخططة فقد عرفها البعض بأنها " الصيانة المنظمة الناتجة عن أعداد مسبق وبناء على تسجيل سابق" ، في حين ذكر البعض الأخر تعريف الصيانة المخططة بأنها " أعمال الصيانة التي تمارس من خلال التخطيط والتنظيم والرقابة بناء على نظام للمعلومات والإجراءات" .
ويرى رأى ثالث أن الصيانة المخططة يمكن تعريفها بأنها " أعمال الصيانة المنظمة والمنفذة وفقا لخطة زمنية مع اعتبارات التحكم والرقابة وتسجيل الأعمال" .
وبذلك يمكن تعريف الصيانة المخططة بأنها " الصيانة القائمة على التخطيط والتنظيم والرقابة المسبقة لخطة زمنية تتكامل مع نظام للمعومات والإجراءات.
وتشمل الصيانة المخططة : الصيانة الوقائية ، الصيانة التصحيحية :
الصيانة الوقائية:
تعتبر الصيانة الوقائية هي الصيانة المخططة التي تتميز بالتحديد المسبق لعناصر التخطيط من خلال نظام مسبق من الفحص والاختبارات لتحديد حالة كل عنصر من عناصر المبنى وأعمال لصيانة المطلوبة له ، ويوجد أكثر من تعريف للصيانة الوقائية مثل اعتبارها أنها " الصيانة الدورية التي تتم لتخفيض احتمالات الفشل لعناصر المبنى أ لتحسين أداء عنصر من عناصر المبنى".
ويرى رأى أخر تعريف الصيانة الوقائية بأنها " الصيانة الدورية التي تتم وفقا لخطة زمنية بهدف صيانة المبنى قبل حدوث عيوب به بما يسمح باستمرار المبنى في العمل دون التعرض لغيب مفاجئ".
بينما يعرف رأى أخر الصيانة الوقائية بأنها " الأعمال الخاصة بوقاية مبنى من حدوث عيوب أو فشل بأحد أجزاؤه المختلفة".
وتشمل الصيانة الوقائية بدورها: الصيانة المشروطة ، الصيانة التنبؤية أو المتوقعة:
1- أ الصيانة المشروطة:
تتم الصيانة المشروط من خلال تحديد مواصفات خاصة لعناصر المبنى ومتابعها، وتعتبر من أنواع الصيانة الوقائية القائمة على تخطيط مسبق لحالة المبنى ، وتتم أعمالها من خلال مراقبة أداء عناصر المبنى على مدى عمره الافتراضي ، وتحديد قياسات وشروط خاصة لعناصر المبنى يتم صيانتها إذا ما تحققت تلك الشروط.
1- ب الصيانة التنبؤية أو المتوقعة :
تتم أعمال الصيانة التنبؤية أو المتوقعة من خلال المراقبة الدورية لبعض عناصر الأساسية لملاحظة أي تغيير قد يسبب نقص كفاءة هذا العنصر بهدف معالجة أي عيوب يمكن أن تظهر بتلك العناصر.
الصيانة التصحيحية :
الصيانة التصحيحية يمكن تعريفها بأنها أعمال الصيانة المنفذة لإعادة المبنى إلى حالته الأصلية قبل حدوث العيوب ببعض أجزاؤه ليبقى مؤديا لوظيفته بكفاءة مناسبة وتتميز تتم وفقا لتخطيط مسبق ونظام متكامل من المعلومات عن عناصر المبنى المختلفة واحتياجاتها من أعمال الصيانة ، ويرى رأى أخر تعريف الصيانة التصحيحية بأنها " الصيانة التي تلي حدوث الفشل أو ظهور العيوب بأحد عناصر المبنى وتهدف إلى محافظة على المبنى ليبقى مؤديا لوظيفته بكفاءة".
بينما يرى أخر أمكانية تعريف الصيانة التصحيحية بأنها " أعمال الصيانة المطلوبة للمحافظة على وضع المبنى في المستوى مناسب وظيفته بكفاءة"
الصيانة الغير مخططة :
تقوم الصيانة الغير مخططة على أجراء أعمال الصيانة للمبنى بعد ظهور العيوب به دون أتباع برنامج لتنفيذ الأعمال وفقا للتسجيلات السابقة لأعمال الصيانة لعناصر المبنى المختلفة ، وترى بعض أراء أنه يمكن تعريف الصيانة الغير مخططة بأنها " أعمال الصيانة التي تتم بدون ترتيب مسبق وطبقا للحاجة أليها".
بينما يرى رأى أخر أنها " تنفيذ أعمال الصيانة بدون توفر أو استخدام بيانات ومعلومات عن نشاط الصيانة وإجراءاتها".
وتشمل الصيانة الغير مخططة الأنواع التالية:
2- أ الصيانة التصحيحية :
تعتبر الصيانة التصحيحية هي أعمال الصيانة المنفذة بالمبنى لاعادته إلى حالته الأصلية قبل ظهور العيوب بع ، وقد تم تعريفها في أنواع الصيانة المخططة التي تم استعراضها مسبقا.
2- ب صيانة الطوارئ أو الصيانة الاسعافية :
يمكن تعريف صيانة الطوارئ أو الصيانة الاسعافية على أنها الصيانة الغير مخططة التي تتم عند حدوث أضرار جسيمة بالمبنى وتكون عادة عالية التكاليف وغير متكررة ، وعناصر التخطيط بها غير معروفة ،
ويرى رأى أخر صيانة الطوارئ أو الصيانة الاسعافية بأنها " الصيانة الضرورية للعيوب الغير متوقعة بالمبنى ويتم من خلالها تنفيذ أعمال الصيانة الجسيمة بالمبنى".
ويمكن وضع تصنيف للصيانة على النحو التالي :
أولا : تغيير جذري أو صيانة جذرية:
يشمل التغيير الجذري أو الصيانة الجذرية أعمال الصيانة الضرورية لاستعادة أحد عناصر المبنى لوظيفته أو أجراء أعمال صيانة للعناصر
والصلاة والسلام على أشرف المرسلين
السلام عليكم ورحمة الله وبركاتة
البحث الأول/ ( صيانة المباني )
لا شك ان موضوع الصيانه من الموضوعات التي يجب ان ياخذ مكانته وخاصه في مجال الانشاءات لان اهمال الكثير من اعمال الصيانه قد يكون له تأثير تدميرى للهيكل الخرسانى للمبنى ولكن هذا التدمير لن يصل بالمبنى الى مرحلة الإنهيار المفاجئ على السكان فالمبنى يعطى إشارات قبل إنهياره
وفقدت المبانى هذه الرؤية لفترة طويلة فأصبح من النادر ان تتم عمليات الصيانة فى المنشأت ولكنها تتم بصورة دورية لوسائل الإنتاج من ماكينات وتوصيلات كهربية وما الى ذلك واقتصر اسلوب صيانة المبانى علي الإصلاح عند الحاجة ولكن المنشأ الأساسي يتم إصلاحه عند ظهور المشكلة التى قد تؤدى الى توقف العمل فى أجزاء من المنشأ كليا او جزئيا ليتم عمل الإصلاح وكثيرا يتم ذلك للعيوب الظاهرة ولا يتم ذلك الإصلاح للأجزاء التى ادت الى ظهور هذا العيب او عمل علاج فعلى للسبب المؤدى الى ظهور العيوب اساسا .
ولما اصبحت الصيانة علم واستراتيجية وعمل يؤدى الى زيادة العمر الإفتراضى للمبنى او المحافظة على كفاءة تشغيل المبنى او حمايته وامان لمستخدمى المبنى مما ادى الى وضع سياسات لأداء الصيانة تتناسب واسلوب التشغيل تبدء من مراحل المشروع الاولي مرحله الفكره والتصميم مرورا بجميع مراحل المشروع .
مفاهيم وتوضيحات :
وكان إختلاط الأمر بين العاملين والمسئولين عن توصيف العمل بين الصيانة والإصلاح والترميم والتنكيس وإعادة التأهيل مما أدى الى سوء فهم واضح بين العاملين فى مجال الصيانة فصيانة الباب مثلا تعنى الكشف عن مفصلات وكوالين وترابيس الباب والتأكد من سلامة تشغيلها وجودة أداءها لوظائفها المختلفة وقد تحتاج الى عمليات من التشحيم والتزييت لهذه الأجزاء حتى لا يحدث تأكل لها اما إصلاح الباب قد يعنى بشكل عام تغيير أجزاء من جراء الإستخدام غير المناسب او لإنتهاء العمر الإفتراضى لهذه الأجزاء امام ترميم الباب فإنه يعنى بشكل اخر إعادة الباب لحالة التشغيل الأولى بإعادة تثبيت تعشيقات الخشب او قوائم الباب او إعادة دهانات الباب اى ان الترميم إعادة للتشغيل دون تغيير للأجزاء والإصلاح إعادة تشغيل الباب فى ظروف اخرى تختلف عن الظروف الأساسية التى وضعتها مواصفات الباب الأصلى فالباب المستخدم داخليا له موصافات خاصة به وفى حالة استخدام نفس الباب ليكون باب خارجى مثلا فإنه يجب تغيير بعض الأشياء لتناسب مع العمل الجديد بتغيير الكالون مثلا او عمل حماية بالحديد للأماكن الزجاجية الموجودة بالباب او تغيير الزجاج ليصبح حشوات من الخشب وما شابه ذلك مع تعديلات على الباب ليتناسب مع ظروف الإستخدام الجديد .
ان تطبيق ذلك على المبنى بالكامل فإننا نجد انفسنا حينما نتكلم عن الصيانة فإننا نخلط بين الصيانة والإصلاح والترميم وإعادة التأهيل من هنا وجب وضع استراتيجية لأعمال الصيانى تتمشى مع عملية الصيانة والترميم والإصلاح ووضع وتحديد الأماكن او الوحدات المطلوب صيانتها وعدد مرات الصيانة الممكنة او المطلوبة وتحديد مدى الإحتياج الى الترميم وجدواه لكل عنصر حتى يتم الإصلاح او التغيير طبقا لقواعد تتحكم فيها طبيعة عمل كل جزء من المبنى وظروف التشغيل التى تتم بالمبنى ونوعية الإستخدام من كونها إستخدام خاص او استخدام عام كما يجب وضع خطة شاملة لعمليات الصيانة تتناسب مع توقيتات التشغيل وبما لا يتعارض مع ظروف عمل المبنى نفسه وهذه الخطة تختلف من مبنى او نوعية مبنى الى مبنى او نوعية مبنى اخر فالمستشفى ليست كالفندق او العمارة السكنية وليست كل المستشفيات متماثلة .
طبيعة الصيانة :
تقوم الصيانة على ثلاث أساسيات منفصلة هي :
· طبيعة خدمية .
· طبيعة تصحيحية أو علاجية .
· طبيعة تجديد أو استبدال.
الطبيعة الخدمية :
تقوم الطبيعة الخدمية للصيانة على تنفيذ أعمال الصيانة ذات الطبيعة الدورية سواء سنوية أو شهرية أو أسبوعية أو أقل من ذلك والتي تحافظ على مظهر المبنى ليبقى في حالة مناسبة ، وتتم الطبيعة الخدمية للصيانة تبعا لطبيعة أعمال الصيانة المطلوبة للمبنى ، ومثال ذلك أعمال الدهانات التي تتم بالمبنى كل 4 سنوات تقريبا.
الطبيعة التصحيحية:
تشمل الطبيعة التصحيحية أعمال الصيانة التي تتم لتفادى حدوث قصور في التصميم بهدف توفير تكاليف مستقبلية كبيرة مثل أعادة أعمال العزل للأسطح على سبيل المثال.
زيادة العمر الافتراضي للمبنى :
يصعب عمليا تحديد العمر الافتراضي للمباني نظرا لاختلاف مستويات الصيانة بها، وطبيعة وكميات المواد المستخدمة فيها إلا انه يجب التفرقة بين نوعين مختلفين من أعمار المباني :
1- العمر الانشائى :
يقصد بالعمر الانشائى للمبنى الفترة الزمنية التي تبدأ منذ أنشاء المبنى حتى يصبح غير قادر على البقاء مؤديا لوظيفته نتيجة لحدوث فشل بأحد عناصره الإنشائية.
2- العمر الاقتصادي :
يمكن تعريف العمر الاقتصادي بأنه الفترة الزمنية الفعالة من حياة المبنى التي يحقق فيها وظيفته ويدر العائد المطلوب منه حتى تظهر الحاجة الاستبدال لزيادة دخل المبنى.
ويلاحظ أن العمر الانشائى يكون أطول من العمر الاقتصادي للمبنى إلا أنه عادة ما يتم إزالة المبنى بعد انتهاء عمره الاقتصادي لإقامة مبنى جديد يتمشى مع المتطلبات الجديدة للمبنى ، وطرق ومواد التشطيب الحديثة ، ويجب لزيادة العمر الانشائى للمبنى أتباع برنامج للصيانة المخططة يساعد المبنى على أداء وظيفية بكفاءة ، وبالتالي زيادة عمره الاقتصادي وبقاؤه يدر العائد الاقتصادي المطلوب منه.
الحفاظ على القيمة الاستثمارية للمبنى :
لا شك أن رأس المال المستثمر في المباني تكون له قيمته الاستثمارية العالية ، كما أن تكاليف تشغيل المبنى ليظل مؤديا لوظائفه تكون عالية أيضا ، وبالتالي عند صيانة المبنى يراعى تخفيض التكاليف الإجمالية لأعمال الصيانة على مدار عمره الافتراضي وبالتالي الحفاظ على القيمة الاستثمارية للمبنى وزيادة إنتاجية المبنى والعاملين به وتحقيق أحد الأهداف الرئيسية لأعمال الصيانة.
تحسين البيئة الداخلية للمبنى :
تعنى الصيانة بتحسين البيئة الداخلية للمبنى وإعطاءه شكلا حضاريا ، وذلك بأتباع برنامجا مخططا للصيانة الوقائية بحيث تتم أعمال الصيانة بصفة دورية ، ووفقا لتخطيط وأعداد مسبق ، وبالتالي المحافظة على المبنى ومنع ظهور العيوب ليبقى مؤديا لوظيفته في أفضل صورة دون الحاجة إلى تنفيذ إصلاحات كبيرة به قد لا تتوافر ميزانياتها.
اهداف الصيانة :
أهداف أعمال صيانة المباني
تخفيض التكاليف الإجمالية للمبنى
الحفاظ على القيمة الاستثمارية للمبنى
زيادة العمر الافتراضي للمبنى
تحسين البيئة الداخلية للمبنى
الاستغناء عن الاصطلاحات الكبيرة
زيادة إنتاجية المبنى والعاملين به
تكنولوجيا صيانة المباني :
تختص تكنولوجيا صيانة المباني في المفهوم العام لها بدراسة أسلوب أداء المنشأ لوظيفته ، ويمكن توضيح ذلك من المفاهيم التالية :
1- أن لتكنولوجيا هي التطبيق الأساليب العلمية والابتكارات الحديثة للاستفادة من الموارد البشرية والطبيعية المتاحة استفادة سليمة لخدمة المجتمع والإنسانية بصفة عامة.
2- أن الصيانة تشمل كل الأعمال الخاصة بالمحافظة على مبنى واسترداده لأداء وظيفية على الوجه الأكمل بكفاءة مناسبة ولأطوال فترة ممكنة ، وذلك باشتراك الوسائل الفنية والإدارية ، وبالإضافة لأعمال التخطيط والمتابعة والمراقبة لتلك الأعمال.
3- المباني هي منشآت مشيدة تشمل مجموعة من العناصر التي تحقق أغراضها مشتركة أو مختلفة ، والمبنى هو ناتج مجسم عن تصميم والإنشاء.
ويعبر تعبير تيروتكنولوجيا عن دورة حياة المبنى ، وهو يجمع بين مفاهيم الإدارة والهندسة والاقتصاد ومفاهيم تطبيقية أخرى في مجال دورات الصيانة للمبنى واقتصادياتها.
أنواع الصيانة :
تتعدد أنواع الصيانة وتختلف تبعا للقرارات الإدارية الخاصة بنوع الصيانة المطلوبة ، ويمكن أتباع أكثر من أسلوب للصيانة خلال العمر الافتراضي للمبنى ، إلا أن فاعلية القرار المتخذ بشأن نوع الصيانة ومدى الاستفادة منه تتوقف على حجم أعمال الصيانة المطلوبة بالمبنى وأسلوب تنفيذها ، وبالتالي عند اتخاذ القرار بنوع الصيانة المناسبة للمبنى يجب دارسة تأثير ذلك القرار على كفاءة المبنى الوظيفية ، ومدى توفر نوعية وعدد أفراد الصيانة اللازمين لتنفيذ أعمال الصيانة والتكلفة المتوقعة لتلك الأعمال.
صيانة تنبؤية
صيانة مشروطة
صيانة تصحيحية
صيانة طوارئ
صيانة تصحيحية
صيانة وقائية
صيانة مخططة
صيانة غير مخططة
أنواع الصيانة
الصيانة المخططة :-
تقوم الصيانة المخططة على تخطيط وبرمجة أعمال الصيانة بالمبنى وتحديد أوقات محددة مسبقا لتنفيذ تلك الأعمال ، وذلك بالاعتماد على الخبرة العملية والبيانات الإحصائية الخاصة بالعناصر المختلفة للمبنى ، وقد تناول الكتاب والباحثين أكثر من تعريف للصيانة المخططة فقد عرفها البعض بأنها " الصيانة المنظمة الناتجة عن أعداد مسبق وبناء على تسجيل سابق" ، في حين ذكر البعض الأخر تعريف الصيانة المخططة بأنها " أعمال الصيانة التي تمارس من خلال التخطيط والتنظيم والرقابة بناء على نظام للمعلومات والإجراءات" .
ويرى رأى ثالث أن الصيانة المخططة يمكن تعريفها بأنها " أعمال الصيانة المنظمة والمنفذة وفقا لخطة زمنية مع اعتبارات التحكم والرقابة وتسجيل الأعمال" .
وبذلك يمكن تعريف الصيانة المخططة بأنها " الصيانة القائمة على التخطيط والتنظيم والرقابة المسبقة لخطة زمنية تتكامل مع نظام للمعومات والإجراءات.
وتشمل الصيانة المخططة : الصيانة الوقائية ، الصيانة التصحيحية :
الصيانة الوقائية:
تعتبر الصيانة الوقائية هي الصيانة المخططة التي تتميز بالتحديد المسبق لعناصر التخطيط من خلال نظام مسبق من الفحص والاختبارات لتحديد حالة كل عنصر من عناصر المبنى وأعمال لصيانة المطلوبة له ، ويوجد أكثر من تعريف للصيانة الوقائية مثل اعتبارها أنها " الصيانة الدورية التي تتم لتخفيض احتمالات الفشل لعناصر المبنى أ لتحسين أداء عنصر من عناصر المبنى".
ويرى رأى أخر تعريف الصيانة الوقائية بأنها " الصيانة الدورية التي تتم وفقا لخطة زمنية بهدف صيانة المبنى قبل حدوث عيوب به بما يسمح باستمرار المبنى في العمل دون التعرض لغيب مفاجئ".
بينما يعرف رأى أخر الصيانة الوقائية بأنها " الأعمال الخاصة بوقاية مبنى من حدوث عيوب أو فشل بأحد أجزاؤه المختلفة".
وتشمل الصيانة الوقائية بدورها: الصيانة المشروطة ، الصيانة التنبؤية أو المتوقعة:
1- أ الصيانة المشروطة:
تتم الصيانة المشروط من خلال تحديد مواصفات خاصة لعناصر المبنى ومتابعها، وتعتبر من أنواع الصيانة الوقائية القائمة على تخطيط مسبق لحالة المبنى ، وتتم أعمالها من خلال مراقبة أداء عناصر المبنى على مدى عمره الافتراضي ، وتحديد قياسات وشروط خاصة لعناصر المبنى يتم صيانتها إذا ما تحققت تلك الشروط.
1- ب الصيانة التنبؤية أو المتوقعة :
تتم أعمال الصيانة التنبؤية أو المتوقعة من خلال المراقبة الدورية لبعض عناصر الأساسية لملاحظة أي تغيير قد يسبب نقص كفاءة هذا العنصر بهدف معالجة أي عيوب يمكن أن تظهر بتلك العناصر.
الصيانة التصحيحية :
الصيانة التصحيحية يمكن تعريفها بأنها أعمال الصيانة المنفذة لإعادة المبنى إلى حالته الأصلية قبل حدوث العيوب ببعض أجزاؤه ليبقى مؤديا لوظيفته بكفاءة مناسبة وتتميز تتم وفقا لتخطيط مسبق ونظام متكامل من المعلومات عن عناصر المبنى المختلفة واحتياجاتها من أعمال الصيانة ، ويرى رأى أخر تعريف الصيانة التصحيحية بأنها " الصيانة التي تلي حدوث الفشل أو ظهور العيوب بأحد عناصر المبنى وتهدف إلى محافظة على المبنى ليبقى مؤديا لوظيفته بكفاءة".
بينما يرى أخر أمكانية تعريف الصيانة التصحيحية بأنها " أعمال الصيانة المطلوبة للمحافظة على وضع المبنى في المستوى مناسب وظيفته بكفاءة"
الصيانة الغير مخططة :
تقوم الصيانة الغير مخططة على أجراء أعمال الصيانة للمبنى بعد ظهور العيوب به دون أتباع برنامج لتنفيذ الأعمال وفقا للتسجيلات السابقة لأعمال الصيانة لعناصر المبنى المختلفة ، وترى بعض أراء أنه يمكن تعريف الصيانة الغير مخططة بأنها " أعمال الصيانة التي تتم بدون ترتيب مسبق وطبقا للحاجة أليها".
بينما يرى رأى أخر أنها " تنفيذ أعمال الصيانة بدون توفر أو استخدام بيانات ومعلومات عن نشاط الصيانة وإجراءاتها".
وتشمل الصيانة الغير مخططة الأنواع التالية:
2- أ الصيانة التصحيحية :
تعتبر الصيانة التصحيحية هي أعمال الصيانة المنفذة بالمبنى لاعادته إلى حالته الأصلية قبل ظهور العيوب بع ، وقد تم تعريفها في أنواع الصيانة المخططة التي تم استعراضها مسبقا.
2- ب صيانة الطوارئ أو الصيانة الاسعافية :
يمكن تعريف صيانة الطوارئ أو الصيانة الاسعافية على أنها الصيانة الغير مخططة التي تتم عند حدوث أضرار جسيمة بالمبنى وتكون عادة عالية التكاليف وغير متكررة ، وعناصر التخطيط بها غير معروفة ،
ويرى رأى أخر صيانة الطوارئ أو الصيانة الاسعافية بأنها " الصيانة الضرورية للعيوب الغير متوقعة بالمبنى ويتم من خلالها تنفيذ أعمال الصيانة الجسيمة بالمبنى".
ويمكن وضع تصنيف للصيانة على النحو التالي :
أولا : تغيير جذري أو صيانة جذرية:
يشمل التغيير الجذري أو الصيانة الجذرية أعمال الصيانة الضرورية لاستعادة أحد عناصر المبنى لوظيفته أو أجراء أعمال صيانة للعناصر
من فضلك شارك هذا الموضوع اذا اعجبك
ليست هناك تعليقات:
إرسال تعليق
شكرا لك لمشاركتنا رأيك ..
رأيك يهمنا للتطوير شكرا لك